Vender un apartamento en Bogotá o una casa en Medellín viviendo en Canadá, Estados Unidos o Europa no es solo firmar una escritura a distancia. Es un hecho tributario completo en Colombia, con su propio impuesto, su retención en la notaría y su declaración ante la DIAN. En Legal Active vemos el mismo patrón: el vendedor celebra el precio y meses después descubre que calculó mal el costo fiscal, o que ni siquiera sabía que debía declarar.
Primero: vivir fuera no lo saca del impuesto colombiano
Las personas sin residencia en el país solo tributan por sus rentas y ganancias ocasionales de fuente nacional y por su patrimonio poseído en Colombia (artículo 9 del Estatuto Tributario). La venta de un inmueble ubicado en Colombia es renta de fuente nacional: se declara y se paga en Colombia, aunque usted viva en Toronto o en Madrid. La residencia fiscal se define, entre otras reglas, por permanecer más de 183 días calendario en un periodo de 365 días (artículo 10), y para los nacionales colombianos existen condiciones adicionales. No asuma su condición de no residente sin verificarla.
El impuesto principal: la ganancia ocasional del 15 por ciento
Si usted ha poseído el inmueble por dos años o más como activo fijo, la utilidad de la venta es ganancia ocasional (artículo 300). La utilidad es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal, no el precio completo. La tarifa actual es del 15 por ciento, para residentes (artículo 314) y para personas naturales sin residencia sobre ganancias de fuente nacional (artículo 316), según la Ley 2277 de 2022.
La regla de los dos años es decisiva: si vendió antes de cumplirlos, el mismo artículo 300 dice que la utilidad no es ganancia ocasional sino renta líquida, gravada con la tabla progresiva general, que puede salir bastante más cara. Esperar unos meses puede cambiar el impuesto de forma importante.
El costo fiscal: donde se gana o se pierde el dinero
El impuesto se calcula sobre la utilidad, y la utilidad depende del costo fiscal que usted logre soportar:
- Reajuste anual del costo (artículo 70): el costo de los activos fijos puede ajustarse cada año en el porcentaje que fija la norma (ligado al artículo 868). Años de reajustes acumulados reducen la utilidad gravable.
- Autoavalúo como costo fiscal (artículo 72): el avalúo declarado para el impuesto predial, o el formado por la autoridad catastral, puede tomarse como costo fiscal si figura en la declaración de predial o de renta del año anterior a la venta. No se aceptan correcciones a esas declaraciones para acomodar la cifra a última hora.
- La utilidad se liquida restando el costo fiscal del precio de venta (artículo 71), y el artículo 90 exige, entre otros, pagos por canales financieros para que el costo sea aceptado en los términos allí previstos.
Un ejemplo simple (solo ilustrativo)
Ejemplo con cifras redondas, únicamente para ilustrar el mecanismo; no corresponde a un caso real:
Usted compró un apartamento en 2016 por 300 millones de pesos. En su declaración del año anterior a la venta, el inmueble figuraba con un autoavalúo o costo ajustado de 420 millones. Hoy lo vende en 500 millones.
- Precio de venta: 500 millones
- Costo fiscal soportado: 420 millones
- Utilidad (ganancia ocasional, posesión mayor de 2 años): 80 millones
- Impuesto al 15 por ciento: 12 millones
Si su costo fiscal hubiera quedado congelado en los 300 millones originales, la utilidad sería de 200 millones y el impuesto de 30 millones. La diferencia, 18 millones, es lo que cuesta no trabajar el costo fiscal antes de vender.
La retención en la escritura: un anticipo, no el impuesto final
Al firmar, en la notaría se practica retención en la fuente a título de renta. Según la doctrina reciente de la DIAN (Concepto 010451 de 2025, sobre el Decreto 572 de 2025), para vivienda la retención es del 1 por ciento sobre los primeros 10.000 UVT del valor de la enajenación y del 2,5 por ciento sobre el exceso; si el inmueble no es vivienda, es del 2,5 por ciento sobre el valor total. Esa retención es un anticipo que usted cruza en su declaración; no reemplaza la liquidación del impuesto. Se suman los costos de escritura, como el impuesto de registro, tributo departamental de tarifa variable.
Los errores caros que vemos en nuestro equipo
- No actualizar el costo fiscal durante años, por desconocer el reajuste o el autoavalúo como costo.
- Vender antes de los dos años sin medir que la utilidad pasa de ganancia ocasional a renta líquida.
- Creer que por vivir fuera no hay que declarar en Colombia. La obligación nace de la fuente nacional del ingreso.
- Si es su casa de habitación, no evaluar la exención del artículo 311-1 sobre las primeras 7.500 UVT de la utilidad, que exige destinar los recursos a otra vivienda o al pago del crédito hipotecario, vía cuentas AFC.
- No revisar el convenio de doble imposición. Con Canadá existe uno vigente (Ley 1459 de 2011, en vigor desde 2012). No elimina el impuesto colombiano sobre el inmueble, pero ordena cómo se reconoce en Canadá lo pagado en Colombia.
Cómo ayuda Legal Active
En Legal Active, nuestro equipo revisa su operación antes de la escritura: verificamos su residencia fiscal, calculamos el costo fiscal más favorable que la ley permite soportar, proyectamos el impuesto y la retención, y coordinamos la venta a distancia con poder y acompañamiento notarial. Después dejamos lista la declaración ante la DIAN y el soporte para su impuesto en el país donde vive.
Este artículo es de opinión con fines educativos. No constituye asesoría legal ni tributaria para un caso concreto. Las cifras del ejemplo son ilustrativas; consulte a un profesional sobre su situación particular.
Fuentes oficiales consultadas:
- Estatuto Tributario, artículo 9 y artículo 10 (residencia, regla de 183 días): https://tramites1.suit.gov.co/registro-web/suit_descargar_archivo?A=34963
- Estatuto Tributario, artículo 300, en la Compilación Jurídica de la DIAN, Concepto 16511 de 2023: https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/oficio_dian_16511_2023.htm
- Ley 2277 de 2022, artículos 32 a 34 (tarifa 15%): http://secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2277_2022.html
- Estatuto Tributario, artículo 70 y artículo 71: https://encolombia.com/derecho/leyes/estatuto-tributario/costos-tributario/
- Estatuto Tributario, artículo 72: https://estatuto.co/72
- Concepto DIAN 010451 de 2025 (Decreto 572 de 2025, retención): https://normograma.info/cafe2/docs/pdf/oficio_dian_10451_2025.pdf
- Decreto 2037 de 2012 (Convenio Colombia-Canadá): http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/decreto_2037_2012.html
- Sentencia C-295 de 2012: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2012/C-295-12.htm
